Les frais d'acquisition

  • Pour les logements anciens, il faut acquitter plusieurs taxes : la taxe communale, qui représente 1,20 % du prix de la vente, la taxe départementale est de 3,60 %, les frais d'assiette (2,5 % de la taxe). Le tout donne des droits de mutation de 4,89 % du prix de la vente.
  • Les logements neufs, c'est-à-dire des biens achetés pour la première fois dans les cinq ans suivant l'achèvement des travaux ou provenant d'un immeuble entièrement réhabilité, sont eux soumis à une TVA de 19,6 %, auquel il faut ajouter une taxe de publicité foncière de 0,615 % du prix hors taxes ainsi que des frais d'assiette et de recouvrement de 2,5 %.
  • Les acquisitions de terrains à bâtir sont exonérées de TVA, mais sont soumises à des droits d'enregistrement de 4,8 % et au prélèvement pour frais d'assiette de 2,5 %.

La fiscalité à la revente

Exonérations de plus-values réalisées à compter du 01.01.2004 :

  • cession d'un bien détenu depuis + de 15 ans (abattement de 10% par année de possession de l'immeuble au-delà de la cinquième),
  • cession de résidence principale et de ses dépendances (pour les non-résidents, l'exonération de la résidence en France d'un français domicilié hors de France est maintenue. Cet avantage est également accordé aux ressortissants de l'Union européenne. L'exonération bénéficie à la première vente (signée depuis le 1er janvier 2004) de la résidence en France d'un ressortissant de l'Union européenne. Cette exonération est réservée au vendeur non résident ayant été, deux années de suite, fiscalement domicilié en France dans le passé.),
  • toute cession d'immeuble ou de fraction d'immeuble dont la valeur n'excède pas 15 000 €,
    expropriation, sous condition de remploi dans les 12 mois de l'indemnité d'expropriation (réinvestissement immobilier),
  • cession par les titulaires de pensions vieillesse ou de la carte d'invalidité non imposables à l'ISF au titre de l'avant-dernière année et dont le revenu imposable (pour 2002) n'excède pas 7 046 € pour la première part de quotient familial (+ 1 882 € par 1/2 part supplémentaire),
  • échanges réalisés dans le cadre de certaines opérations de remembrements fonciers.

Calcul de la plus-value :

Le mode de calcul de la plus-value est simplifié par la suppression du coefficient d'érosion monétaire et par l'application d'une majoration forfaitaire de 15% du prix d'achat pour travaux si l'immeuble vendu est détenu depuis plus de cinq ans. Le contribuable peut remplacer cette déduction forfaitaire de 15% par les dépenses réelles, à condition de pouvoir en justifier (factures d'entreprises uniquement).

Un abattement fixe de 1.000 € est pratiqué sur la plus-value réalisée lors d'une opération.

La plus-value est taxée à un taux réel de 26% (16% + CSG de 7,5% + CRDS de 0,5% + prélèvement social de 2%) et non plus à l'impôt sur le revenu.

Enfin l'impôt est payable par le vendeur immédiatement, au moment de la vente, et non plus avec l'ensemble des impôts sur le revenu.

La loi met à la charge du notaire l'obligation d'effectuer, pour le compte du vendeur, la déclaration ainsi que le versement de l'impôt à payer.

Toute possibilité de demander un délai de paiement est supprimée.

Pour les non-résidents assujettis à l'impôt sur le revenu (personnes non fiscalement domiciliées en France) ressortissants de l'Union européenne, le taux d'imposition et les modalités de détermination de la plus-value sont les mêmes que pour les résidents.

Pour les autres non-résidents (non-ressortissants de la Communauté européenne), le taux du prélèvement reste fixé au taux actuel de 33,33 %. Enfin retenez que tous les éléments devant figurer dans la déclaration de plus-value devront être fournis au notaire avec tous les justificatifs originaux.

La loi Scellier

Principe de fonctionnement :

La loi Scellier est opérationnelle depuis le 01er Janvier 2009.
Elle a vocation à remplacer la loi de Robien complètement en 2010 mais cette année, elle co-existe avec elle.

Les conditions à respecter :

Le principe est le suivant : vous achetez un bien immobilier neuf et vous vous engagez à le louer pendant 9 ans d'affilée.

Pour profiter de la loi Scellier, il faut :

- acheter un bien immobilier neuf
- le louer pendant 9 ans d'affilée minimum
- que vos locataires en fassent leur résidence principale

Les avantages :

Très avantageuse, la loi Scellier permet de déduire de votre impôt sur le revenu, 25 % du montant votre achat immobilier, sur 9 ans.
Donc pour calculer l’économie d'impôt par an pendant 9 ans, il faut appliquer la formule suivante :
montant de votre achat immobilier x 1/4 x 1/9

Ce montant est plafonné à 300000 euros. Même si votre bien immobilier vous a coûté un peu plus cher, la réduction d'impôt Scellier se calcule sur le plafond de 300000 euros.

Si ce montant dépasse votre impôt dû, vous pourrez même reporter ce crédit d'impôt jusqu'à la 6ème année.

De plus, si vous décidez finalement de louer ce bien au delà des 9 années minimales, vous pouvez encore déduire 2% par an du prix de revient de votre logement et ce, par tranche de 3 ans avec un maximum de 6 ans.

Loi Sellier, loi Scellier ou encore loi Scelier est une véritable aubaine et une nouveauté 2009, on pourrait même la qualifier de loi anti-crise car elle est très très incitative.