Notre
agence immobilière intervient sur les communes de la
Vallée de Chevreuse et de ses environs (Magny-les-Hameaux,
Saint-Rémy-lès-Chevreuse, Chevreuse, Châteaufort,
Voisins-le-Bretonneux, etc.), mais aussi sur Buc et Jouy
en Josas.
1,
rue Joseph Lemarchand / 78114 Magny-les-Hameaux - 01.30.48.01.05 - agence@letoit-immo.com
*
Déduction fiscal des intérêts d'emprunt (mise à jour)
:
Pendant les 5 premières
années du prêt, tous les particuliers pourront
déduire de leur impôt sur le revenu une partie
des intérêts de l’emprunt contracté pour
financer leur résidence principale à concurrence
de 40 % la première année et 20% les 4 années
suivantes (les investissements locatifs et
les résidences secondaires ne sont pas concernés). Le montant d’intérêts déductibles
est plafonné, sur cinq ans, à 3750€ pour un
célibataire (soit 750 € par an) et 7500 € pour
un couple plus 500€ par personne à charge (soit 1500 € annuels
plus 100 € par personne à charge).
Il s'agit d'un crédit d'impôt car les
personnes non-imposables concernés par la mesure recevront un chèque
du Trésor public. De la même manière, si vous êtes
un couple devant payer 1000 euros d'impôt avant bénéfice
de cette mesure, vous aurez un impôt égal à zéro
et le trésor public vous remboursera la différence, soit 500
euros. La mesure sera proposée au vote des parlementaires
dans le projet de loi de Finances 2008, qui sera débattu à partir
de mi-octobre. Si elle est adoptée, les ménages
inscriront les intérêts versés cette année
dans leur déclaration de revenus au printemps prochain.
Pour les ménages qui ont fait
l'acquisition de leur logement au printemps, le gouvernement
a opté pour la plus grande rétroactivité possible,
en incluant tous les ménages qui auront signé l'acte
authentique d'achat de leur logement après le 6 mai.
Cette solution prend donc en compte ceux qui ont signé une
promesse de vente jusqu'à trois mois avant l'élection
de Nicolas Sarkozy.
Précision : la déduction
jouera à compter de l’année qui suivra
celle de la souscription du prêt, les impôt étant
payés pour l'année échue.En
d’autres termes, elle n’augmentera pas votre
capacité d’emprunt immédiate, mais elle
majorera votre pouvoir d’achat global l’année
suivante, ce qui permettra de réduire, le cas échéant,
la durée de l'emprunt dès la seconde année
en augmentant le montant des mensualités, la plupart
des prêts d’aujourd’hui incluant des mensualités
modulables à la hausse comme à la baisse.
1
- LES
PRÊTS BANCAIRES OU PRÊTS LIBRES:
Les taux de ces prêts varient en fonction de la somme empruntée, de sa durée
et de votre apport personnel. Plus la durée sera courte et plus votre apport
conséquent, plus le taux sera bas.
Les prêts à taux fixes et mensualités constantes : Ce sont les
plus utilisés. Ils ont un taux fixe et constant de la première à la
dernière échéance. Chaque échéance comprend une part d'intérêt
et une part d'amortissement du capital.
Les prêts à taux fixe et mensualités progressives ou modulables :
Comme pour le prêt précédent, le coût total du crédit est connu à l'avance
et le taux reste fixe. En revanche vous pouvez choisir des remboursements
mensuels progressifs, qui augmenteront chaque année selon un pourcentage
fixé par la banque. De même, vous pouvez demander à moduler vos mensualités
en fonction de vos revenus en les faisant varier à la baisse ou à la hausse
en fonction de vos besoins.
Les prêts à taux variables (capés ou non) : Ils bénéficient actuellement
des taux les plus bas du marché. La révision des taux se fait chaque année
en fonction de la fluctuation de plusieurs indices monétaires. Cette répercussion
de variation, à la hausse ou à la baisse se fait généralement sur la durée
ou sur les échéances du prêt.
Dans le cadre de prêts à taux variables dits « capés », cette révision
ne peut dépasser un seuil (un cap) fixé dès le départ (souvent de 2 points),
ce qui vous protège de tout excès haussier.
Enfin, il est bon de vérifier la possibilité de faire « geler » le
taux variable en taux fixe quand vous le souhaitez, et dès que vous le souhaitez. 2
- LES PRÊTS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL ET RÉGLEMENTÉS :
Ils bénéficient de l'aide de l'Etat et donc de taux très bas. Ils
sont considérés en général comme apport personnel par la banque.
Le PEL : Le Plan Épargne Logement vous permet d'épargner pendant
4 ans. Le montant des dépôts est plafonné à 61.200 EUR rémunérés à 2,5
% (Taux en vigueur au 01/08/04) nets d'impôts (+ 1 % de prime d'Etat
en cas de réalisation d'un Prêt Epargne Logement).
Le
CEL : Le Compte Épargne Logement est une formule plus
souple mais moins intéressante que le PEL. Le montant des
dépôts est plafonné à 15.300 EUR rémunérés à 1,5
% (Taux en vigueur au 01/08/04) nets d'impôts sur le
revenu (+ une prime d'Etat en cas de réalisation d'un
Prêt Epargne Logement).
D'autres prêts sont assimilés à de l'apport personnel tels que les
prêts fonctionnaires, les prêts 1% logement accordés dans les sociétés
de plus de 10 salariés, les prêts des Caisses de Retraite, etc.
3 - LE PRÊT RELAIS : Utile lorsque vous souhaitez acheter avant de revendre votre
ancien bien immobilier, ce prêt est intéressant en raison
de ses taux très bas actuellement (à la condition impérative
que vous fassiez également un prêt bancaire pour votre achat).
Généralement conçu pour un an renouvelable une fois, il vous faut savoir
malgré tout que les banques ne vous prêteront que 60 à 80% de la valeur
de votre bien, ce qui de fait réduit votre capacité d'achat.
Le
recours à un crédit est une nécessité pour
la plupart des particuliers , c'est pourquoi il est réglementé par
une loi du 13 juillet 1979 codifiée dans le code de
la consommation .
Cette réglementation a mis en place un système de protection
de l'emprunteur non professionnel qui sollicite un prêt d'un professionnel
pour financer une opération immobilière relevant du secteur
d'habitation. Il y a lieu de distinguer
1.1
L'offre
Vous allez devoir, tout d'abord, déposer une demande de prêt
auprès de l'établissement de crédit de votre choix.
Ce dernier vous communiquera gratuitement, par voie postale une offre de
prêt.
Cette offre engage l'établissement de crédit sur une durée
minimale de trente jours à compter de sa réception.
L'offre doit préciser :
-
l'identité des parties et des cautions déclarés
;
- la nature , l'objet et les modalités du prêt
;
- le montant du crédit ;
- le coût total du crédit ainsi que son taux effectif
global ;
- les assurances, les suretés.
1.2
L'acceptation ou la renonciation
1.2.1
L'acceptation
Si vous décidez d'accepter l'offre , vous ne pouvez le faire qu'à l'issue
d'un délai de réflexion de 10 jours. Dès lors le contrat
de prêt est réputé conclu à la double conditions :
- de la conclusion du contrat principal ;
- de l'octroi d'éventuels autres prêts sollicités.
Le prêteur ne peut plus modifier les termes de l'offre, ainsi toute modification
doit faire l'objet d'une nouvelle offre préalable qu'il vous appartient
d'accepter ou refuser.
1.2.2
La renonciation à l'offre
Votre refus de l'offre de prêt n'implique aucune conséquence
particulière. Toutefois, dans le cas d'un renoncement à une
offre de prêt déjà acceptée, par exemple pour
cause de non-conclusion du contrat principal (le contrat de vente), Votre
prêteur peut vous retenir ou demander des frais d'études dont
le montant est limité à 0.75% du montant du prêt, sans
pouvoir excéder 1000 francs ( le montant de ces frais doit figurer
dans l'offre de prêt).
4
- LE NOUVEAU PRÊT A TAUX 0%
De
nouvelles conditions d'attribution sont applicables aux offres
de prêt émises à partir du 1er février
2005. Pour en bénéficier il faut que l'acquéreur
d'une résidence principale ait des revenus qui ne dépassent
pas un plafond variable en fonction du nombre de personnes
occupant le logement et de la localisation du logement. Il
peut être utilisé pour construire et acheter le
terrain ou acquérir un logement neuf, transformer un
local (bureau, grange...) en habitation. Le logement doit être
la résidence principale de l'emprunteur dans le délai
d'un an suivant la déclaration d'achèvement des
travaux ou l'acquisition du logement.
Toutefois
un acquéreur peut obtenir un prêt à 0
% pour financer un logement destiné à devenir
sa résidence
principale au moment de sa retraite, sous réserve que
celle-ci intervienne dans un délai maximum de 6 ans.
Dans ce cas, comme lorsque l'emprunteur est appelé à déménager
pour des raisons professionnelles, familiales, d'invalidité notamment,
le logement doit être loué à un locataire
dont les ressources sont inférieures au plafond ouvrant
droit au prêt à 0 % ; les loyers annuels ne doivent
pas excéder 5 % du coût de l'opération
pris en compte dans la limite d'un plafond réglementaire révisé régulièrement.
LES
ELEMENTS QUE LA BANQUE VA PRENDRE EN COMPTE POUR ETUDIER
VOTRE DOSSIER :
La
banque va chercher à évaluer
votre capacité à rembourser l'emprunt et la probabilité de
défauts de paiement.
Bien sûr, plus votre dossier présente un risque important, plus
le taux qu'elle proposera sera élevé.
Voici
quelques uns des critères qui vont intervenir dans l'étude
de votre dossier :
- niveau et régularité de vos revenus,
- capacité d'épargne : épargner déjà via
un CEL ou un PEL est un avantage indéniable,
- stabilité professionnelle : il sera très difficile d'obtenir
un emprunt si vous êtes en période d'essai ou si votre emploi
est jugé très instable,
- montant de l'apport personnel,
- nombre de personnes à charge,
- niveau d'endettement. Les charges de remboursement du prêt ne doivent
pas amener vos remboursements à excéder 33% de vos revenus,
- situation matrimoniale.
Plus
généralement,
la banque va évaluer vos charges et revenus présents
et futurs afin de déterminer votre capacité de
remboursement.