* Déduction fiscal des intérêts d'emprunt (mise à jour) :

Pendant les 5 premières années du prêt, tous les particuliers pourront déduire de leur impôt sur le revenu une partie des intérêts de l’emprunt contracté pour financer leur résidence principale à concurrence de 40 % la première année et 20% les 4 années suivantes (les investissements locatifs et les résidences secondaires ne sont pas concernés).
Le montant d’intérêts déductibles est plafonné, sur cinq ans, à 3750€ pour un célibataire (soit 750 € par an) et 7500 € pour un couple plus 500€ par personne à charge (soit 1500 € annuels plus 100 € par personne à charge).
Il s'agit d'un crédit d'impôt car les personnes non-imposables concernés par la mesure recevront un chèque du Trésor public. De la même manière, si vous êtes un couple devant payer 1000 euros d'impôt avant bénéfice de cette mesure, vous aurez un impôt égal à zéro et le trésor public vous remboursera la différence, soit 500 euros.
La mesure sera proposée au vote des parlementaires dans le projet de loi de Finances 2008, qui sera débattu à partir de mi-octobre. Si elle est adoptée, les ménages inscriront les intérêts versés cette année dans leur déclaration de revenus au printemps prochain.

Pour les ménages qui ont fait l'acquisition de leur logement au printemps, le gouvernement a opté pour la plus grande rétroactivité possible, en incluant tous les ménages qui auront signé l'acte authentique d'achat de leur logement après le 6 mai. Cette solution prend donc en compte ceux qui ont signé une promesse de vente jusqu'à trois mois avant l'élection de Nicolas Sarkozy.

Précision : la déduction jouera à compter de l’année qui suivra celle de la souscription du prêt, les impôt étant payés pour l'année échue. En d’autres termes, elle n’augmentera pas votre capacité d’emprunt immédiate, mais elle majorera votre pouvoir d’achat global l’année suivante, ce qui permettra de réduire, le cas échéant, la durée de l'emprunt dès la seconde année en augmentant le montant des mensualités, la plupart des prêts d’aujourd’hui incluant des mensualités modulables à la hausse comme à la baisse.

1 - LES PRÊTS BANCAIRES OU PRÊTS LIBRES :

Les taux de ces prêts varient en fonction de la somme empruntée, de sa durée et de votre apport personnel. Plus la durée sera courte et plus votre apport conséquent, plus le taux sera bas.

Les prêts à taux fixes et mensualités constantes : Ce sont les plus utilisés. Ils ont un taux fixe et constant de la première à la dernière échéance. Chaque échéance comprend une part d'intérêt et une part d'amortissement du capital.

Les prêts à taux fixe et mensualités progressives ou modulables : Comme pour le prêt précédent, le coût total du crédit est connu à l'avance et le taux reste fixe. En revanche vous pouvez choisir des remboursements mensuels progressifs, qui augmenteront chaque année selon un pourcentage fixé par la banque. De même, vous pouvez demander à moduler vos mensualités en fonction de vos revenus en les faisant varier à la baisse ou à la hausse en fonction de vos besoins.

Les prêts à taux variables (capés ou non) : Ils bénéficient actuellement des taux les plus bas du marché. La révision des taux se fait chaque année en fonction de la fluctuation de plusieurs indices monétaires. Cette répercussion de variation, à la hausse ou à la baisse se fait généralement sur la durée ou sur les échéances du prêt.
Dans le cadre de prêts à taux variables dits « capés », cette révision ne peut dépasser un seuil (un cap) fixé dès le départ (souvent de 2 points), ce qui vous protège de tout excès haussier.
Enfin, il est bon de vérifier la possibilité de faire « geler » le taux variable en taux fixe quand vous le souhaitez, et dès que vous le souhaitez.

2 - LES PRÊTS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL ET RÉGLEMENTÉS :

Ils bénéficient de l'aide de l'Etat et donc de taux très bas. Ils sont considérés en général comme apport personnel par la banque.

Le PEL : Le Plan Épargne Logement vous permet d'épargner pendant 4 ans. Le montant des dépôts est plafonné à 61.200 EUR rémunérés à 2,5 % (Taux en vigueur au 01/08/04) nets d'impôts (+ 1 % de prime d'Etat en cas de réalisation d'un Prêt Epargne Logement).

Le CEL : Le Compte Épargne Logement est une formule plus souple mais moins intéressante que le PEL. Le montant des dépôts est plafonné à 15.300 EUR rémunérés à 1,5 % (Taux en vigueur au 01/08/04) nets d'impôts sur le revenu (+ une prime d'Etat en cas de réalisation d'un Prêt Epargne Logement).
D'autres prêts sont assimilés à de l'apport personnel tels que les prêts fonctionnaires, les prêts 1% logement accordés dans les sociétés de plus de 10 salariés, les prêts des Caisses de Retraite, etc.

3 - LE PRÊT RELAIS :

Utile lorsque vous souhaitez acheter avant de revendre votre ancien bien immobilier, ce prêt est  intéressant en raison de ses taux très bas actuellement (à la condition impérative que vous fassiez également un prêt bancaire pour votre achat).
Généralement conçu pour un an renouvelable une fois, il vous faut savoir malgré tout que les banques ne vous prêteront que 60 à 80% de la valeur de votre bien, ce qui de fait réduit votre capacité d'achat.

Le recours à un crédit est une nécessité pour la plupart des particuliers , c'est pourquoi il est réglementé par une loi du 13 juillet 1979 codifiée dans le code de la consommation .
Cette réglementation a mis en place un système de protection de l'emprunteur non professionnel qui sollicite un prêt d'un professionnel pour financer une opération immobilière relevant du secteur d'habitation. Il y a lieu de distinguer

1.1 L'offre
Vous allez devoir, tout d'abord, déposer une demande de prêt auprès de l'établissement de crédit de votre choix. Ce dernier vous communiquera gratuitement, par voie postale une offre de prêt.
Cette offre engage l'établissement de crédit sur une durée minimale de trente jours à compter de sa réception.
L'offre doit préciser :

- l'identité des parties et des cautions déclarés ;
- la nature , l'objet et les modalités du prêt ;
- le montant du crédit ;
- le coût total du crédit ainsi que son taux effectif global ;
- les assurances, les suretés.

1.2 L'acceptation ou la renonciation

1.2.1 L'acceptation
Si vous décidez d'accepter l'offre , vous ne pouvez le faire qu'à l'issue d'un délai de réflexion de 10 jours. Dès lors le contrat de prêt est réputé conclu à la double conditions :
- de la conclusion du contrat principal ;
- de l'octroi d'éventuels autres prêts sollicités.
Le prêteur ne peut plus modifier les termes de l'offre, ainsi toute modification doit faire l'objet d'une nouvelle offre préalable qu'il vous appartient d'accepter ou refuser.

1.2.2 La renonciation à l'offre
Votre refus de l'offre de prêt n'implique aucune conséquence particulière. Toutefois, dans le cas d'un renoncement à une offre de prêt déjà acceptée, par exemple pour cause de non-conclusion du contrat principal (le contrat de vente), Votre prêteur peut vous retenir ou demander des frais d'études dont le montant est limité à 0.75% du montant du prêt, sans pouvoir excéder 1000 francs ( le montant de ces frais doit figurer dans l'offre de prêt).

4 - LE NOUVEAU PRÊT A TAUX 0%

De nouvelles conditions d'attribution sont applicables aux offres de prêt émises à partir du 1er février 2005. Pour en bénéficier il faut que l'acquéreur d'une résidence principale ait des revenus qui ne dépassent pas un plafond variable en fonction du nombre de personnes occupant le logement et de la localisation du logement. Il peut être utilisé pour construire et acheter le terrain ou acquérir un logement neuf, transformer un local (bureau, grange...) en habitation. Le logement doit être la résidence principale de l'emprunteur dans le délai d'un an suivant la déclaration d'achèvement des travaux ou l'acquisition du logement.

Toutefois un acquéreur peut obtenir un prêt à 0 % pour financer un logement destiné à devenir sa résidence principale au moment de sa retraite, sous réserve que celle-ci intervienne dans un délai maximum de 6 ans. Dans ce cas, comme lorsque l'emprunteur est appelé à déménager pour des raisons professionnelles, familiales, d'invalidité notamment, le logement doit être loué à un locataire dont les ressources sont inférieures au plafond ouvrant droit au prêt à 0 % ; les loyers annuels ne doivent pas excéder 5 % du coût de l'opération pris en compte dans la limite d'un plafond réglementaire révisé régulièrement.

LES ELEMENTS QUE LA BANQUE VA PRENDRE EN COMPTE POUR ETUDIER VOTRE DOSSIER :

La banque va chercher à évaluer votre capacité à rembourser l'emprunt et la probabilité de défauts de paiement.
Bien sûr, plus votre dossier présente un risque important, plus le taux qu'elle proposera sera élevé.

Voici quelques uns des critères qui vont intervenir dans l'étude de votre dossier :
- niveau et régularité de vos revenus,
- capacité d'épargne : épargner déjà via un CEL ou un PEL est un avantage indéniable,
- stabilité professionnelle : il sera très difficile d'obtenir un emprunt si vous êtes en période d'essai ou si votre emploi est jugé très instable,
- montant de l'apport personnel,
- nombre de personnes à charge,
- niveau d'endettement. Les charges de remboursement du prêt ne doivent pas amener vos remboursements à excéder 33% de vos revenus,
- situation matrimoniale.

Plus généralement, la banque va évaluer vos charges et revenus présents et futurs afin de déterminer votre capacité de remboursement.