Notre
agence immobilière intervient sur les communes de la
Vallée de Chevreuse et de ses environs (Magny-les-Hameaux,
Saint-Rémy-lès-Chevreuse, Chevreuse, Châteaufort,
Voisins-le-Bretonneux, etc.), mais aussi sur Buc et Jouy
en Josas.
1,
rue Joseph Lemarchand / 78114 Magny-les-Hameaux - 01.30.48.01.05 - agence@letoit-immo.com
*
Déduction fiscal des intérêts d'emprunt (mise à jour)
:
Pendant les 5 premières
années du prêt, tous les particuliers pourront
déduire de leur impôt sur le revenu une partie
des intérêts de l’emprunt contracté pour
financer leur résidence principale à concurrence
de 40 % la première année et 20% les 4 années
suivantes (les investissements locatifs et
les résidences secondaires ne sont pas concernés). Le montant d’intérêts déductibles
est plafonné, sur cinq ans, à 3750€ pour un
célibataire (soit 750 € par an) et 7500 € pour
un couple plus 500€ par personne à charge (soit 1500 € annuels
plus 100 € par personne à charge).
Il s'agit d'un crédit d'impôt car les
personnes non-imposables concernés par la mesure recevront un chèque
du Trésor public. De la même manière, si vous êtes
un couple devant payer 1000 euros d'impôt avant bénéfice
de cette mesure, vous aurez un impôt égal à zéro
et le trésor public vous remboursera la différence, soit 500
euros. La mesure sera proposée au vote des parlementaires
dans le projet de loi de Finances 2008, qui sera débattu à partir
de mi-octobre. Si elle est adoptée, les ménages
inscriront les intérêts versés cette année
dans leur déclaration de revenus au printemps prochain.
Précision : la déduction
jouera à compter de l’année qui suivra
celle de la souscription du prêt, les impôt étant
payés pour l'année échue.En
d’autres termes, elle n’augmentera pas votre
capacité d’emprunt immédiate, mais elle
majorera votre pouvoir d’achat global l’année
suivante, ce qui permettra de réduire, le cas échéant,
la durée de l'emprunt dès la seconde année
en augmentant le montant des mensualités, la plupart
des prêts d’aujourd’hui incluant des mensualités
modulables à la hausse comme à la baisse.
Questions / Réponses
Qui peut bénéficier du crédit
d’impôt
? Faut-il remplir certaines conditions de
ressources ? Cet avantage est-il réservé, comme
le prêt à 0 %, à ceux qui accèdent à la
propriété pour la première fois ?
Le
crédit d’impôt bénéficie
aux personnes physiques fiscalement domiciliées en
France, quelles que soient leurs ressources et qu’il s’agisse
ou non d’une première
accession à la propriété.
Je ne
suis pas imposable à l’impôt sur le
revenu. Puis-je bénéficier quand même de
cet avantage ?
Oui. Le crédit d’impôt vient en diminution
de l’impôt dû. S’il excède le
montant de cet
impôt, l’excédent fait l’objet d’une
restitution (la direction générale des finances
publiques vous verse la somme correspondante). Si vous n’êtes
pas imposableà l’impôt sur le revenu, cette restitution peut atteindre
le montant total du crédit d’impôt
obtenu.
Dans quelles situations puis-je bénéficier du
crédit d’impôt ?
Le crédit d’impôt s’applique aux intérêts
versés à raison de l’acquisition ou de la
construction de l’habitation principale.
Il s’agit
:
- des acquisitions de logements achevés (anciens ou
neufs) ;
- des acquisitions de logement en l’état futur d’achèvement
;
- ainsi que des opérations de construction.
Par ailleurs, vous pouvez également bénéficier
du crédit d’impôt en cas
d’agrandissement de votre habitation principale : par addition
de construction, par
l’acquisition d’un logement adjacent ainsi que par
l’aménagement d’une partie non
habitable de votre logement (transformation de combles perdus
en pièce habitable
par exemple…) sous réserve que l’ensemble
constitue une seule et même unité d’habitation..
Puis-je
bénéficier du crédit d’impôt
si j’achète mon logement par l’intermédiaire
d’une
société civile immobilière (SCI) ?
Oui,
vous pouvez bénéficier du crédit d’impôt
lorsque l’acquisition ou la construction
de votre habitation principale est réalisée par
l’intermédiaire d’une société civile
non
soumise à l’impôt sur les sociétés
(le plus souvent, une SCI). Dans ce cas, vous devrez bénéficier, en tant qu’associé de
cette société, de la miseà disposition gratuite du logement que vous affecterez à votre
habitation principale.
Le crédit d’impôt sera calculé:
- sur la fraction des intérêts
d'emprunt acquittée
par la société au titre de l’acquisition
du logement qu’elle met gratuitement à votre disposition, à proportion
de la quote-part
de vos droits dans la société correspondant au
logement concerné ;
- ou sur les intérêts des emprunts que vous avez
personnellement contractés pour
effectuer votre apport à la société ou pour
acquérir les actions ou parts
représentatives du logement qui vous est attribué.
Quand le dispositif entre-t-il en vigueur ?
Le
crédit d’impôt s’applique aux intérêts
versés au titre des prêts immobiliers
contractés pour les acquisitions ou les constructions
intervenues à compter du 6 mai
2007. Lorsque vous avez acquis un logement achevé (neuf ou
ancien) ou en état futur
d’achèvement (VEFA), vous pouvez bénéficier
du crédit d’impôt si la signature de
l’acte authentique d’achat est intervenu à compter
du 6 mai 2007. Lorsque vous avez fait construire votre logement,
vous pouvez bénéficier du crédit
d’impôt si le dépôt de la déclaration
d’ouverture de chantier est intervenu à compter
du 6 mai 2007.
Dans ces situations, le crédit d’impôt s’applique
aux intérêts payés à compter du
6 mai 2007. Il ne s’applique pas aux intérêts
versés au titre du ou des emprunts
destinés à financer la construction ou l’acquisition
d’un logement intervenues avant le
6 mai 2007, y compris lorsque le premier remboursement d’emprunt
intervient après
cette date.
J’ai acheté un logement
ancien qui nécessite
des travaux et j’ai souscrit un emprunt
qui couvre à la fois l’acquisition et la réalisation
de ces travaux. Dois-je calculer la part
des intérêts relatifs à la seule acquisition?
Tous les intérêts sont éligibles, sous réserve
que les travaux financés par l’emprunt
soient réalisés immédiatement après
l’acquisition, et au plus tard dans les douze
mois de celle-ci. Dans une telle situation, il n’est donc pas nécessaire
de calculer la part des intérêts
relatifs à la seule acquisition.
Quelles sont
les dépenses qui ouvrent droit à l’avantage
?
Seuls les intérêts des prêts immobiliers
contractés auprès d’un établissement
financier et payés annuellement au titre des cinq premières
annuités de
remboursement éligibles peuvent ouvrir droit au crédit
d’impôt. En revanche, les intérêts des prêts conclus
auprès d’autres personnes morales ou de
personnes physiques, notamment lorsqu’il s’agit de
prêts familiaux, ne peuvent ouvrir
droit au bénéfice du crédit d’impôt.
Sont exclues de la base du crédit d’impôt,
les dépenses relatives aux frais d’emprunt
et aux cotisations d’assurances contractées en vue
de garantir le remboursement des
prêts.
Pour que vous puissiez bénéficier du crédit
d’impôt, le logement doit, en principe,
constituer votre habitation principale à la date de paiement
des intérêts.
Comment le crédit d’impôt est-il calculé ?
Ouvrent
droit au crédit d’impôt les intérêts
payés au titre des cinq premières annuités
de remboursement du prêt immobilier. Le point de départ
des annuités est, en
principe, constitué par la mise à disposition des
fonds par l’établissement préteur (en
cas de prêts multiples, cette date est celle de la première
mise à disposition). Le montant annuel des intérêts pris en compte pour
le calcul du crédit d’impôt est
plafonné à 3 750 € pour un célibataire,
et à 7 500€ pour un couple. Ces montants
sont doublés lorsqu’au moins un des membres du foyer
fiscal est titulaire de la carte
d’invalidité au taux de 80 %. Ces montants sont également
majorés de 500 € par
personne à charge ou de 250 € lorsqu’il s’agit
d’un enfant réputé à charge égale
de
l’un et l’autre de ses parents. Le crédit d’impôt est égal à 40
% du montant des intérêts pris en compte et versés
au
titre de la première annuité. Il est égal à 20
% du montant des intérêts pris en compte
et versés au titre des quatre anuités suivantes.
Exemple :
Vous
avez souscrit un prêt en novembre 2007 pour lequel
la première échéance de
remboursement est intervenue le 10 décembre 2007. Vous
pouvez bénéficier du
crédit d’impôt au titre de chacune des années
de la période 2007-2012 (soit 6 années
civiles). Au titre de la dernière année, seuls
les intérêts versés au titre des onze
premières mensualités pourront ouvrir droit au
crédit d’impôt.
Dans cette situation, les intérêts versées
au titre de la mensualité de décembre 2007
et des onze premières mensualités de 2008 ouvrent
droit au crédit d’impôt au taux de
40 %.
Je fais construire mon logement ou je l’achète
en état futur d’achèvement. Puis-je
bénéficier de cet avantage pour les intérêts
dits « intercalaires » payés avant la
livraison du logement ?
Lorsque l’emprunt immobilier prévoit un déblocage échelonné et
progressif des fonds,
les intérêts dits « intercalaires»,
c’est-à-dire les intérêts dus au titre
des sommes
débloquées préalablement au déblocage
intégral des fonds empruntés peuvent ouvrir
droit au crédit d’impôt.
Dans cette hypothèse, le point de départ de la
première annuité s’entend en principe
de la date de la première mise à disposition partielle
des fonds par le prêteur et non
la date de déblocage intégral. Par exception au principe
ci-dessus, vous pouvez toutefois demander, en cas de
construction ou d’acquisition en état futur d’achèvement
(VEFA), que le point de
départ des annuités éligibles soit reporté à la
date de l'achèvement ou de la livraison
du logement.
Dans ce cas, vous ne pouvez pas bénéficier
du crédit d’impôt au titre
des intérêts « intercalaires » mais
vous pourrez bénéficier du crédit d’impôt à partir
de
l’imposition des revenus de l’année d’achèvement
du logement. Ce report sur la période à partir de laquelle
le montant des intérêts versées sera plus é
levé, du fait du déblocage intégral des
fonds empruntés, vous permet de bénéficier
pleinement de l’avantage et en particulier du crédit
d’impôt majoré pour les intérêts
versées au titre de la première annuité.
Je
fais construire ma future habitation principale sur un terrain
acheté il y a quelques
années. Puis-je bénéficier de cet avantage
pour les intérêts que je continue à verser
au titre de l’acquisition du terrain ?
Le
crédit d’impôt s’applique aux opérations
de constructions pour lesquelles une
déclaration d’ouverture de chantier a été effectuée à compter
du 6 mai 2007. Il est admis que les intérêts d’emprunt relatifs à l’acquisition
d’un terrain intervenue
avant le 6 mai 2007 ouvrent droit au crédit d’impôt,
lorsque la construction édifiée sur
ce terrain fait l’objet d’une déclaration
d’ouverture de chantier postérieure à cette
date.
Dans cette situation, le point de départ des annuités éligibles
s’entend de la
mise à disposition des fonds empruntés au titre
de la construction.
J’achète un nouveau logement et j’ai
souscrit un prêt « relais » pour couvrir
la période
antérieure à la revente de mon ancien logement.
Puis-je bénéficier de cet avantage pour les intérêts
que je verse au titre de ce prêt « relais » ?
Lorsque
l’acquisition immobilière de la nouvelle
résidence principale est en partie
financée par la vente d’un autre bien immobilier
mais que cette dernière vente n’est
pas intervenue au moment de l’acquisition nouvelle, les établissements
de crédit
proposent des prêts spécifiques dits « prêts-relais » ou « prêts
achat-revente ».
Dans cette situation, les intérêts des prêts
ainsi conclus afin de libérer en trésorerie
tout ou partie de la valeur du bien immobilier mis en vente et
de contribuer au
financement de l’acquisition de la nouvelle habitation
principale ouvrent droit au crédit
d’impôt, au même titre, toutes autres conditions étant
par ailleurs remplies, que le
prêt immobilier (généralement contracté simultanément)
destiné à financer si
nécessaire la différence entre le prix de la nouvelle
habitation principale et celui du
bien cédé.
Il est rappelé que le crédit d’impôt
s’applique au titre des cinq premières annuités
d’intérêts de prêts, dont le point de
départ est en principe constitué par la première
mise à disposition des fonds empruntés.
Il n’est
pas nécessaire de reporter le point
de départ du décompte des annuités à la
mise à disposition des fonds correspondant
au prêt qui court à compter de la vente de l’immeuble
cédé. Au cas particulier, lorsque le crédit d’impôt
est accordé au titre des intérêts d’un «
prêt-relais » souscrit par le contribuable, les cinq
annuités de remboursement éligibles
sont également décomptées à partir
de la première mise à disposition des
fonds empruntés au titre de ce prêt.
Ainsi, le crédit d’impôt s’applique
aux intérêts versés au titre de la période
où la
charge financière est la plus importante. Il est rappelé que
les intérêts versés au titre
de la première annuité ainsi déterminée
bénéficient du crédit d’impôt
au taux majoré de 40 %.
Comment
dois-je remplir ma déclaration de revenus pour
bénéficier du crédit
d’impôt ?
Vous devez reporter sur
la case UH de votre déclaration
de revenus le montant des
intérêts versés à compter du 6 mai
2007 au titre d’emprunts contractés pour
l’acquisition ou la construction de l’habitation
principale réalisée à compter de cette
même date. Le crédit d’impôt sera calculé au
taux de 40 %. En pratique, le montant à déclarer figure sur
les documents remis par votre é
tablissement financier (échéancier de remboursement
ou récapitulatif annuel). Si
vous avez souscrit plusieurs emprunts, il vous suffit d’additionner
les montants des
intérêts versés au titre chaque prêt.
Dois-je
joindre des justificatifs à ma déclaration
?
Afin de simplifier et de faciliter vos démarches,
vous n’êtes pas tenus de joindreà votre
déclaration de revenus les justificatifs correspondant
au crédit d’impôt dont vous
demandez à bénéficier.Cela étant, vous devez être en mesure de justifier, à la
demande de l’administration,
des charges que vous avez portées sur votre déclaration
de revenus, afin d'obtenir le
bénéfice de cet avantage.
Ainsi, vous devez tenir à la disposition de l’administration
certains documents
comme :
- l’acte d’acquisition du logement ou la déclaration
d’ouverture de chantier ;
- les échéanciers de remboursement ou les récapitulatifs
annuels fournis par votreé tablissement financier
;
-
et, de manière générale, les documents
permettant d’établir que les dépenses
supportées au titre des intérêts d’emprunt
ont été engagées dans le cadre de
l’acquisition du logement affecté à votre
habitation principale.
1
- LES
PRÊTS BANCAIRES OU PRÊTS LIBRES:
Les taux de ces prêts varient en fonction de la somme empruntée, de sa durée
et de votre apport personnel. Plus la durée sera courte et plus votre apport
conséquent, plus le taux sera bas.
Les prêts à taux fixes et mensualités constantes : Ce sont les
plus utilisés. Ils ont un taux fixe et constant de la première à la
dernière échéance. Chaque échéance comprend une part d'intérêt
et une part d'amortissement du capital.
Les prêts à taux fixe et mensualités progressives ou modulables :
Comme pour le prêt précédent, le coût total du crédit est connu à l'avance
et le taux reste fixe. En revanche vous pouvez choisir des remboursements
mensuels progressifs, qui augmenteront chaque année selon un pourcentage
fixé par la banque. De même, vous pouvez demander à moduler vos mensualités
en fonction de vos revenus en les faisant varier à la baisse ou à la hausse
en fonction de vos besoins.
Les prêts à taux variables (capés ou non) : Ils bénéficient actuellement
des taux les plus bas du marché. La révision des taux se fait chaque année
en fonction de la fluctuation de plusieurs indices monétaires. Cette répercussion
de variation, à la hausse ou à la baisse se fait généralement sur la durée
ou sur les échéances du prêt.
Dans le cadre de prêts à taux variables dits « capés », cette révision
ne peut dépasser un seuil (un cap) fixé dès le départ (souvent de 2 points),
ce qui vous protège de tout excès haussier.
Enfin, il est bon de vérifier la possibilité de faire « geler » le
taux variable en taux fixe quand vous le souhaitez, et dès que vous le souhaitez. 2
- LES PRÊTS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL ET RÉGLEMENTÉS :
Ils bénéficient de l'aide de l'Etat et donc de taux très bas. Ils
sont considérés en général comme apport personnel par la banque.
Le PEL : Le Plan Épargne Logement vous permet d'épargner pendant
4 ans. Le montant des dépôts est plafonné à 61.200 EUR rémunérés à 2,5
% (Taux en vigueur au 01/08/04) nets d'impôts (+ 1 % de prime d'Etat
en cas de réalisation d'un Prêt Epargne Logement).
Le
CEL : Le Compte Épargne Logement est une formule plus
souple mais moins intéressante que le PEL. Le montant des
dépôts est plafonné à 15.300 EUR rémunérés à 1,5
% (Taux en vigueur au 01/08/04) nets d'impôts sur le
revenu (+ une prime d'Etat en cas de réalisation d'un
Prêt Epargne Logement).
D'autres prêts sont assimilés à de l'apport personnel tels que les
prêts fonctionnaires, les prêts 1% logement accordés dans les sociétés
de plus de 10 salariés, les prêts des Caisses de Retraite, etc.
3 - LE PRÊT RELAIS : Utile lorsque vous souhaitez acheter avant de revendre votre
ancien bien immobilier, ce prêt est intéressant en raison
de ses taux très bas actuellement (à la condition impérative
que vous fassiez également un prêt bancaire pour votre achat).
Généralement conçu pour un an renouvelable une fois, il vous faut savoir
malgré tout que les banques ne vous prêteront que 60 à 80% de la valeur
de votre bien, ce qui de fait réduit votre capacité d'achat.
Le
recours à un crédit est une nécessité pour
la plupart des particuliers , c'est pourquoi il est réglementé par
une loi du 13 juillet 1979 codifiée dans le code de
la consommation .
Cette réglementation a mis en place un système de protection
de l'emprunteur non professionnel qui sollicite un prêt d'un professionnel
pour financer une opération immobilière relevant du secteur
d'habitation. Il y a lieu de distinguer
1.1
L'offre
Vous allez devoir, tout d'abord, déposer une demande de prêt
auprès de l'établissement de crédit de votre choix.
Ce dernier vous communiquera gratuitement, par voie postale une offre de
prêt.
Cette offre engage l'établissement de crédit sur une durée
minimale de trente jours à compter de sa réception.
L'offre doit préciser :
-
l'identité des parties et des cautions déclarés
;
- la nature , l'objet et les modalités du prêt
;
- le montant du crédit ;
- le coût total du crédit ainsi que son taux effectif
global ;
- les assurances, les suretés.
1.2
L'acceptation ou la renonciation
1.2.1
L'acceptation
Si vous décidez d'accepter l'offre , vous ne pouvez le faire qu'à l'issue
d'un délai de réflexion de 10 jours. Dès lors le contrat
de prêt est réputé conclu à la double conditions :
- de la conclusion du contrat principal ;
- de l'octroi d'éventuels autres prêts sollicités.
Le prêteur ne peut plus modifier les termes de l'offre, ainsi toute modification
doit faire l'objet d'une nouvelle offre préalable qu'il vous appartient
d'accepter ou refuser.
1.2.2
La renonciation à l'offre
Votre refus de l'offre de prêt n'implique aucune conséquence
particulière. Toutefois, dans le cas d'un renoncement à une
offre de prêt déjà acceptée, par exemple pour
cause de non-conclusion du contrat principal (le contrat de vente), Votre
prêteur peut vous retenir ou demander des frais d'études dont
le montant est limité à 0.75% du montant du prêt, sans
pouvoir excéder 1000 francs ( le montant de ces frais doit figurer
dans l'offre de prêt).
4
- LE NOUVEAU PRÊT A TAUX 0%
De
nouvelles conditions d'attribution sont applicables aux offres
de prêt émises à partir du 1er février
2005. Pour en bénéficier il faut que l'acquéreur
d'une résidence principale ait des revenus qui ne dépassent
pas un plafond variable en fonction du nombre de personnes
occupant le logement et de la localisation du logement. Il
peut être utilisé pour construire et acheter le
terrain ou acquérir un logement neuf, transformer un
local (bureau, grange...) en habitation. Le logement doit être
la résidence principale de l'emprunteur dans le délai
d'un an suivant la déclaration d'achèvement des
travaux ou l'acquisition du logement.
Toutefois
un acquéreur peut obtenir un prêt à 0
% pour financer un logement destiné à devenir
sa résidence
principale au moment de sa retraite, sous réserve que
celle-ci intervienne dans un délai maximum de 6 ans.
Dans ce cas, comme lorsque l'emprunteur est appelé à déménager
pour des raisons professionnelles, familiales, d'invalidité notamment,
le logement doit être loué à un locataire
dont les ressources sont inférieures au plafond ouvrant
droit au prêt à 0 % ; les loyers annuels ne doivent
pas excéder 5 % du coût de l'opération
pris en compte dans la limite d'un plafond réglementaire révisé régulièrement.
LES
ELEMENTS QUE LA BANQUE VA PRENDRE EN COMPTE POUR ETUDIER
VOTRE DOSSIER :
La
banque va chercher à évaluer
votre capacité à rembourser l'emprunt et la probabilité de
défauts de paiement.
Bien sûr, plus votre dossier présente un risque important, plus
le taux qu'elle proposera sera élevé.
Voici
quelques uns des critères qui vont intervenir dans l'étude
de votre dossier :
- niveau et régularité de vos revenus,
- capacité d'épargne : épargner déjà via
un CEL ou un PEL est un avantage indéniable,
- stabilité professionnelle : il sera très difficile d'obtenir
un emprunt si vous êtes en période d'essai ou si votre emploi
est jugé très instable,
- montant de l'apport personnel,
- nombre de personnes à charge,
- niveau d'endettement. Les charges de remboursement du prêt ne doivent
pas amener vos remboursements à excéder 33% de vos revenus,
- situation matrimoniale.
Plus
généralement,
la banque va évaluer vos charges et revenus présents
et futurs afin de déterminer votre capacité de
remboursement.